Acquérir un bien immobilier en utilisant des cryptomonnaies reste juridiquement encadré en France, mais le paiement direct en crypto n’est pas autorisé pour conclure une transaction devant notaire. Concrètement, la loi impose une conversion préalable en euros, puis un règlement par virement bancaire traditionnel. Cela signifie que les Bitcoins, Ethers, USDT ou autres tokens doivent être liquidés auprès d’une plateforme d’échange agréée avant de financer l’acquisition.
Cette exigence vise à garantir la traçabilité des fonds, à éviter le blanchiment et à respecter les normes comptables du droit immobilier français. Toute tentative de règlement direct en cryptomonnaie, même avec l’accord entre parties, ne permettrait pas d’enregistrer valablement la vente.
Cadre légal de l’achat immobilier avec cryptomonnaie
Le Code monétaire et financier encadre strictement l’usage des cryptos. L’article L.54-10-1 définit les actifs numériques comme des représentations numériques non reconnues comme monnaie légale. Cette distinction interdit leur usage direct dans les transactions immobilières.
Les actes authentiques, indispensables pour officialiser un transfert de propriété en France, doivent être rédigés et réglés en euros. Le notaire, en tant qu’officier public, refuse systématiquement tout acte dont le paiement serait effectué en crypto, même partiellement. Seul un virement SEPA, en provenance d’un compte bancaire identifié, peut servir de justificatif de paiement.
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Conversion crypto vers euros : passage obligé pour l’acquéreur
Avant de procéder à la signature de l’acte de vente, l’acheteur devra vendre ses cryptomonnaies sur une plateforme enregistrée auprès de l’AMF. Ces établissements, appelés PSAN (prestataires de services sur actifs numériques), sont les seuls à pouvoir légalement proposer des services d’échange entre cryptomonnaie et euro.
Une fois la conversion effectuée, les fonds doivent transiter sur un compte bancaire au nom de l’acheteur. Le virement effectué au notaire à partir de ce compte sera la seule preuve de paiement recevable.
Le notaire exigera également :
- des justificatifs de provenance des fonds,
- l’historique des transactions sur la plateforme d’échange,
- le relevé bancaire attestant de la conversion,
- et parfois, une attestation fiscale.
Règles fiscales applicables à la vente de crypto avant achat immobilier
Lorsque l’acheteur revend ses cryptos pour obtenir des euros, il réalise potentiellement une plus-value imposable. Depuis 2019, la fiscalité sur les actifs numériques prévoit un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % sur les gains réalisés. Ce taux regroupe l’impôt sur le revenu (12,8 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %).
Le seuil d’imposition est fixé à 305 euros de cession par an. Au-delà, les plus-values doivent être déclarées sur le formulaire 2086.
Selon les chiffres de l’administration fiscale, environ 20 000 particuliers ont déclaré des gains liés aux cryptomonnaies en 2022, pour un montant cumulé dépassant 400 millions d’euros. Ne pas déclarer ces opérations peut entraîner un redressement fiscal et des pénalités.
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Rôle du notaire dans l’achat immobilier via crypto
Le notaire est un acteur central dans le processus d’acquisition. Il ne se contente pas d’enregistrer la vente : il doit aussi vérifier la licéité des fonds, ce qui implique une attention particulière quand ceux-ci proviennent de cryptomonnaies.
Il est en droit de refuser l’acte de vente s’il soupçonne un risque de blanchiment ou si les documents fournis ne sont pas suffisamment clairs. La présence de montants importants non justifiés, ou la provenance de plateformes étrangères non enregistrées en France, alerte généralement les services de conformité.
Pour les acheteurs souhaitant utiliser des actifs numériques, il est recommandé de préparer en amont l’ensemble des pièces justificatives, et de travailler avec un notaire sensibilisé aux enjeux liés à la crypto.
Projets immobiliers en crypto : état actuel du marché français
En France, certains promoteurs ou agences tentent d’innover en acceptant des acomptes en cryptomonnaies, mais uniquement à titre d’accord entre parties. Ces versements doivent être convertis avant la signature de l’acte. Ce type d’initiative reste encore peu répandu.
À l’étranger, des pays comme le Portugal, l’Allemagne ou Dubaï sont plus avancés, permettant parfois une transaction entièrement libellée en Bitcoin. Mais ces transactions sont rendues possibles par une législation plus souple, ce qui n’est pas le cas en France.
